Při nepoctivém výkupu nemovitostí mizí miliony v neprůhledných strukturách firem, které slibují dlužníkům vyplacení exekucí, ale místo toho peníze z následného drahého prodeje odkloní. Člověk v tísni tak přijde o střechu nad hlavou a jeho dluhy zůstanou neuhrazené, protože vykupující firma skončí v insolvenci bez majetku. Bezpečnou obranou je trvat na složení celé kupní ceny do nezávislé úschovy, ze které se dluhy věřitelům vyplatí přímo.
Jak funguje trik s rychlým výkupem a slibem oddlužení?
Lidé v dluhové tísni často čelí obrovskému tlaku věřitelů a exekutorů. Nepoctiví překupníci nemovitostí, v branži označovaní jako „flipeři“, jim nabídnou rychlý výkup domu či bytu s tím, že za ně vyrovnají všechny závazky. Nemovitost od vlastníka získají hluboko pod tržní cenou a obratem ji se ziskem prodají dál, slíbené oddlužení ale neprovedou. Peníze z prodeje převedou na jiné spřízněné společnosti, zatímco původní majitel zůstane dlužníkem s nesplacenými exekucemi.
Tento model ukazuje například aktuální případ společnosti MaximP, která patří samozvanému flipovacímu králi Maximu Ponomarenkovi. Podle zprávy insolvenčního správce, kterou nařídil Městský soud v Praze a která byla zveřejněna v insolvenčním rejstříku, firma prodala nemovitosti s obřím ziskem, ale na jejím bankovním účtu zbylo pouhých 300 000 Kč. Miliony korun z klíčové firmy odešly do neprůhledných struktur, zatímco věřitelé a bývalí majitelé nemovitostí marně čekají na své peníze.
Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti v exekuci?
Pokud byla na vaši nemovitost uvalena exekuce, nesmíte s majetkem po doručení vyrozumění o jejím zahájení volně nakládat. Prodej je přesto možný takzvaně z volné ruky, ale pouze s písemným souhlasem exekutora a všech přihlášených věřitelů. Kupní cena musí odpovídat ceně v místě a čase obvyklé a celý výtěžek musí směřovat do bezpečné úschovy.
Při prodeji nemovitosti v tísni se držte těchto zásad:
- Nikdy nepřevádějte vlastnické právo v katastru nemovitostí dříve, než budou peníze bezpečně uloženy v úschově.
- Kupní cena musí být složena do nezávislé advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde peníze nejsou majetkem schovatele.
- Vyplacení dluhů must probíhat přímo z této úschovy na účty exekutorů a věřitelů, nikoli přes běžný účet kupujícího.
- Zpětný odkup nebo nájem po prodeji musí být sjednány výhradně písemně s přesným vymezením podmínek.
Jak probíhá bezpečné vypořádání dluhů z prodeje?
Bezpečný prodej nemovitosti za účelem oddlužení vyžaduje přímé zapojení věřitelů do celého procesu. Prvním krokem je oficiální vyčíslení dluhu u exekutora nebo věřitele k určitému datu. V kupní smlouvě se pak přesně určí, jaká část kupní ceny z advokátní úschovy odejde přímo na účty jednotlivých věřitelů. Tento postup zajistí okamžitý výmaz zástavních práv a exekučních poznámek z katastru nemovitostí.
Rychlý výkup nemovitosti bývá zhruba o 20–30 % pod běžnou tržní cenou, což je daň za rychlost a okamžité vyřešení exekucí. Pokud na prodej nespěcháte, může vám běžný prodej přes inzerci přinést vyšší cenu, trvá však podstatně déle. Volba mezi výkupem a běžným prodejem je vždy volbou mezi časem a penězi.
Jaká jsou rizika prodeje s následným nájmem?
Některé firmy nabízejí možnost, že po prodeji nemovitosti v ní můžete zůstat bydlet jako nájemci. Je však nutné si uvědomit zásadní věc: prodejem nemovitosti přestáváte být jejím vlastníkem. Nemovitost již nemůžete sami prodat, zastavit ani odkázat svým dědicům. Všechna ujednání o nájmu či budoucím zpětném odkupu musí být sjednána výhradně písemně, ústní přísliby totiž nemají před soudem žádnou váhu.
Zákon sice nájemce chrání, smlouva však musí mít písemnou formu a jistota (kauce) smí činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby. Pokud plánujete zpětný odkup, musí smlouva obsahovat přesnou kupní cenu, lhůtu a způsob uplatnění tohoto práva. Bez těchto písemných náležitostí riskujete, že o bydlení přijdete definitivně.
Jak vám můžeme pomoci situaci vyřešit?
Pokud se nacházíte v tíživé situaci a hrozí vám ztráta domova, můžete využít naše služby na portálu bezdluhu.net. Nabízíme přímý výkup nemovitosti, kdy dům či byt koupíme přímo my, bez hledání kupce přes inzerci, a to i tehdy, když je na nemovitost uvalena exekuce nebo zástavní právo. Druhou možností je zprostředkovaný prodej, který sice trvá déle, ale může vám přinést vyšší výnos. Vždy zajistíme kompletní vypořádání dluhů přímo z kupní ceny uložené v bezpečné úschově, abyste měli jistotu, že vaše závazky budou skutečně smazány.
Tato služba se však nehodí pro ty, kteří chtějí za každou cenu získat plnou tržní cenu okamžitě, ani pro ty, kteří nechtějí přijít o vlastnictví své nemovitosti. Prodejem nemovitosti totiž přicházíte o vlastnické právo a stáváte se nájemcem, pokud se na nájmu písemně dohodneme. Chcete-li zjistit, jaké řešení je nejvhodnější právě pro vaši situaci, můžete vyplnit formulář pro nezávazné posouzení na našem webu bezdluhu.net.
Časté otázky
Může exekutor prodat dům, i když v něm mám trvalý pobyt?
Ano, exekutor může přistoupit k prodeji nemovitosti. Ochrana obydlí platí pouze tehdy, když má dlužník v nemovitosti trvalý pobyt a celková výše vymáhaných i přihlášených pohledávek bez příslušenství nepřesáhne 100 000 Kč. Toto pravidlo se však nevztahuje na exekuce kvůli výživnému, újmě na zdraví nebo trestnému činu.
Co se stane, když výtěžek z dražby nepokryje všechny moje dluhy?
Pokud dražba nemovitosti nevynese dostatek peněz na zaplacení všech závazků, zbývající část dluhu se vymáhá dál. V první dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny odhadní ceny, v opakované pak padesát procent. Ztráta bydlení v dražbě tak pro dlužníka často neznamená konec dluhů, ale naopak pokračování exekuce.
Lze prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti bez souhlasu ostatních?
Ano, svůj spoluvlastnický podíl můžete prodat i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. Zákonné předkupní právo dnes platí pouze tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo děděním, a to po dobu šesti měsíců od jeho vzniku. Po uplynutí této lhůty nebo při jiných způsobech nabytí můžete podíl převést na kohokoli.
Bez Dluhu
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezdluhu.net