Když se realitní trh začne ochlazovat, odkládání prodeje nemovitosti zatížené dluhy představuje zásadní riziko. Pokud tržní hodnota bytu klesne, výnos z prodeje už nemusí stačit na kompletní úhradu závazků a zbytek dluhu zástavním věřitelům nebo exekutorovi zůstane k úhradě. Včasným řešením a prodejem z volné ruky lze přitom dosáhnout podstatně vyšší ceny než v nedobrovolné dražbě.
Jak poznat, že ceny nemovitostí začínají klesat?
Varovné signály ochlazení trhu se objevují ještě předtím, než začnou oficiálně klesat tabulkové ceny. Zkušení investoři, například Tomáš Kučera spravující stovky bytů, již na trhu sledují náznaky nestability a část méně kvalitních nemovitostí prodávají. Dlouholetý neustálý růst cen není udržitelný a na trhu dochází ke změně trendu.
Mezi hlavní ukazatele nadcházejícího poklesu patří následující jevy:
- Prodlužující se doba, po kterou visí inzeráty v nabídkách realitních kanceláří.
- Postupné zlevňování neprodaných nemovitostí v inzerci.
- Rostoucí počet nabízených bytů bez odpovídajícího růstu poptávky kupujících.
- Zpřísnění podmínek pro získání hypoték ze strany bank.
Proč je odkládání prodeje při dluzích tak nebezpečné?
Když dlužník odkládá řešení svých finančních potíží, dluhy neustále rostou o úroky, sankce a náklady na vymáhání. Pokud do toho začne klesat hodnota samotné nemovitosti, nůžky mezi výší dluhu a hodnotou majetku se rychle zavírají. V krajním případě hodnota bytu klesne pod celkovou výši pohledávek, což znemožní kompletní oddlužení.
Pokud situace dospěje až do nedobrovolné dražby, ztráta bývá ještě výraznější. V první dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny odhadní ceny, v opakované dokonce jen 50 %. Dražba obvykle vynese podstatně méně než běžný prodej a nepokrytá část dluhu se vymáhá dál. Ztráta bydlení tak automaticky neznamená konec dluhů.
Jak postupovat při prodeji nemovitosti zatížené exekucí?
Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce platí generální inhibitorium, takže dlužník nesmí s majetkem volně nakládat. Prodej je však stále možný z volné ruky, pokud k němu dá písemný souhlas exekutor a všichni přihlášení věřitelé. Podmínkou bývá prodej za cenu v místě a čase obvyklou a složení výtěžku do úschovy.
Kupní cena se při bezpečné transakci skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Peníze v úschově nejsou majetkem schovatele a uvolní se věřitelům až po splnění stanovených podmínek, typicky po přepisu v katastru nemovitostí a výmazu zástavních práv a exekučních poznámek.
Jaké jsou možnosti, když potřebujete nemovitost prodat spěšně?
Při volbě způsobu prodeje rozhodujete mezi časem a výší získaných peněz. Zprostředkovaný prodej přes inzerci trvá déle, ale obvykle přinese vyšší kupní cenu. Rychlý přímý výkup naopak zajistí peníze během několika dnů, avšak výkupní cena bývá zhruba o 20 až 30 % pod běžnou tržní cenou. Není to podvod, je to cena za rychlost a jistotu obchodu.
Na webu bezdluhu.net nabízíme vlastníkům v dluhové tísni přímý výkup nemovitostí i zprostředkovaný prodej spojený s kompletním vypořádáním dluhů u exekutorů a věřitelů. Služba je vhodná pro ty, kteří potřebují zastavit zadlužování a vyřešit exekuce dřív, než ceny dál klesnou. Prodejem však přestáváte být vlastníkem nemovitosti a přicházíte o právo s ní majetkově nakládat. Pokud je sjednán následný nájem po prodeji, musíte počítat s placením nájemného na základě písemné smlouvy.
Pokud chcete zjistit, jaké řešení je pro vaši situaci nejvhodnější, můžete požádat o nezávazné posouzení situace přes formulář na bezdluhu.net.
Časté otázky
Lze zastavit exekuční dražbu nemovitosti?
Dražbu nemovitosti lze odvrátit až do okamžiku udělení příklepu. Nejjistější cestou je doplacení celého vymáhaného dluhu včetně příslušenství a nákladů exekuce, případně dohodnutý prodej z volné ruky se souhlasem exekutora.
Co se stane, když výnos z dražby nestačí na zaplacení dluhů?
Pokud vydražená částka nepokryje všechny pohledávky věřitelů a náklady exekuce, zbývající část dluhu nezaniká. Exekutor bude zbývající peníze nadále vymáhat jinými způsoby, například srážkami ze mzdy nebo postažením bankovního účtu.
Platí nějaké omezení pro prodej nemovitosti při nižším dluhu?
Pokud má dlužník v nemovitosti trvalý pobyt a vymáhané i přihlášené pohledávky bez příslušenství nepřesáhnou 100 000 Kč, exekutor prodej nemovitosti zastaví. Tato ochrana obydlí však neplatí pro výživné a pohledávky z újmy na zdraví nebo z trestného činu.
Bez Dluhu
Telefon: +420 608 175 265
E-mail: info@bezdluhu.net